租户：房东，你家房子下雨漏水了。衣服、墙壁都发霉了，我电脑也有损坏，我要求赔偿损失、退还房租。

房东：房子如果只是墙体湿了，我可以修。但现在是你长期不通风、管理不善导致房屋、物品发霉，责任在你。

……

出租的房屋漏水，除合同另有约定外，房东负有维修义务。但如果租户长期不在承租房屋居住，漏水造成房屋发霉、物品损坏，该责任应该由谁承担呢？

近期，北京市通州区人民法院审理了一起此类房屋租赁合同纠纷案件。

【案情介绍】

2020年11月，小李从房东陈某处租了一套两居室，租期为两年。小李按合同约定支付了房屋租金和押金。2021年10月小李因工作出差去往外地，2022年9月返回涉案房屋后，发现其居住的那间房屋因漏水导致内墙壁及其个人被褥、衣物、数码产品发霉受损。随后小李找到房东陈某理论，要求退还房租、赔偿损失。陈某表示房屋漏水只是造成墙壁少量浸水，小李物品损失是由于其长期不在家、不开窗通风造成。小李疏于管理，不但造成其个人物品损失，还造成房屋墙体和家具发霉的扩大损失。直至合同到期，小李的物品也一直堆放在房屋内，故陈某不同意赔偿损失。

因双方始终没有达成一致的解决方案，小李遂将陈某诉至通州法院，要求其退还租金5000元、押金3333元，并赔偿损失5000元。

陈某辩称不同意小李的诉讼请求，认为是小李自己没有保管好其房屋及个人物品。

【法院审理】

通州法院经审理认为，承租人有妥善管理租赁房屋及其附属物品、设备设施的合同义务，以及对于房屋及附属物品、设施设备受损及时通知出租人的附随义务。

我国《民法典》第509条第2款规定：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条是关于合同履行的基本原则，即诚信原则。“通知、协助、保密等义务”，法律上称为“附随义务”。附随义务并非源于合同当事人的约定，而是诚信原则在合同履行过程中的具体体现，其具体形态包括不限于通知义务、协助义务、保密义务、保护义务、照顾义务等。本案中双方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。而承租人的附随义务则包含发现漏水及时通知出租人，长期不居住需要委托他人或通知房东定期管理的义务。

该案主要有以下争议焦点：一是涉案押金及租金是否应该退还？二是小李的损失是否是由房屋漏水引起？损失是否应赔偿？

其一，房屋租赁合同关系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同义务，而交纳租金则是承租人的主要合同义务。本案中，根据合同约定，房东陈某具有维修房屋的义务。如果房屋出现漏水的情况，承租人应及时告知出租人并通知其进行维修。如果出租人未及时维修的后果足以影响房屋正常使用，足以使承租人租赁合同的目的不能实现，承租人可以提出解除合同。但承租人既使用租赁房屋又以此拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，其需承担相应的违约后果。双方发生纠纷后，小李一直未搬离房屋直到合同到期，可以认定租赁合同已经履行完毕，故本案租金应不予退还。根据合同约定，押金抵扣应由承租方承担的费用、租金、违约赔偿责任外予以退还。根据双方合同约定及押金退还条件，对于小李退还押金的诉求，法院予以支持。

其二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。小李主张涉案房屋内墙体及生活用品发霉系漏水导致，但其自认有近1年时间不在家居住。涉案房屋由小李租住使用，对于涉案房屋有妥善管理义务，其长期未居住期间，可委托同住人进行查看，及时发现漏水渗水现象，避免损失发生。且其在发现室内物品发霉情况下，亦未对衣物进行清洗或维修。现其证据，不足以证明其损失是由房屋漏水引起。故其要求赔偿损失的诉求，法院不予支持。

法院最终判决陈某退还小李租房押金3333元，驳回小李其他诉讼请求。现案件已生效。

【法官提示】

房屋漏水是引发物业纠纷和邻里纠纷的常见问题，当发现租赁的房屋漏水时，作为租户应该怎么办呢？

一、保护现场，联系物业公司、出租方报告情况，采取关停阀门、放置容器接水等措施，避免损失扩大；

二、采取拍照、录音录像等方式固定证据，必要的时候可委托公证机构进行现场公证；

三、同物业公司、出租方、楼上业主等一起排查漏水原因，确定责任方。

四、与责任方协商维修及赔偿事宜，协商不成可向法院提起诉讼。

关于责任方的确定，亦有不同：

开发商：建筑物存在质量问题导致漏水，保修期内由开发商承担修复责任。房屋租赁合同中，如约定出租方承担，则无论保修期内还是超过保修期，均可要求出租方承担责任。

楼上业主或其租户：因楼上房屋漏水，给楼下造成损失的，可要求楼上业主或租户承担赔偿责任。

物业公司：因公共设施造成漏水，应由物业公司承担维修及相关责任。

承租人或出租人：房屋内部设施老化，漏水后造成的损失由承租人、出租人根据过错承担相应责任。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百五十条 承租人应当妥善保管、使用租赁物。

承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

（来源：北京市通州区人民法院 文 王妍）

（责任编辑：刘丹）