出卖人未告知买受人“原房主跳楼坠亡”的事实，双方签订的房屋买卖合同效力如何认定？买受人要求出卖人双倍返还定金的诉求能否得到支持？

案情回顾

老张已年逾七十，为寻一房屋安享晚年，其多处看房，最终看中了小宋所有的坐落于梨园小区的602室房屋，双方几经洽谈，于2023年11月10日签订了《房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价款180万元，老张应在合同签订当日向小宋支付定金3万元，若老张违约定金不退，若小宋违约须双倍返还定金给老张；小宋承诺本合同项下交易房产不存在任何权属纠纷，房屋内未发生过凶杀等非正常死亡事件。 

2023年11月10日，老张依约向小宋支付了3万元定金，但就在合同签订的第二天，老张便通过邻居得知案涉房屋的原房主老宋（小宋的父亲）八年前在该栋楼跳楼身亡。老张认为其购买房屋系养老所用，出现户主跳楼坠亡事件，对其心理影响很大，小宋未主动告知老宋坠亡的事实，构成故意隐瞒事实的欺诈，涉案合同应属于可撤销合同；即使不被认定为欺诈，其系基于错误的意思表示购买该房屋，涉案合同也符合因重大误解可撤销的条件，故老张将小宋诉至槐荫区法院，请求判令撤销涉案房屋买卖合同，小宋向老张双倍返还定金。小宋辩称，其父亲系不堪忍受病痛从楼道窗户跳楼，并非在房屋内发生的非正常死亡，故其没有告知义务，不存在欺诈，涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，不应被撤销。

争议焦点：

一是涉案房屋买卖合同的效力如何认定；

二是小宋应否承担责任及责任范围如何确定。

法院审理：

济南市槐荫区人民法院经审理认为，关于争议焦点一，对于撤销合同的理由，老张首先主张，因小宋对其存在欺诈，要求撤销合同；但如欺诈无法被认定，涉案合同也应以其存在重大误解而被撤销。关于小宋是否存在欺诈。法院认为，合同欺诈是指合同一方当事人故意隐瞒真相或虚构事实，使得合同相对方在违背真实意思的情况下签订合同的行为。本案中，涉案合同约定小宋承诺涉案“房屋内”未发生过非正常死亡事件。根据条款文意，“房屋内”作为明确的表述，按照一般人对其字面意思的理解，应系指房屋的入户门以内可供房屋权利人实际使用的部分。如老宋系自涉案房屋入户门以内跳楼坠亡，按照合同约定，小宋负有主动告知老张该事实的义务，如小宋隐瞒该事实，当然构成欺诈，老张有权行使合同撤销权。但由当事人的举证以及法院调取的出警记录，均无法证明老宋系从涉案房屋内跳楼坠亡。按照小宋的自认，老宋系自楼道内向外跳楼坠亡，而楼道作为公共部位不宜被认定为房屋内。根据《民法典》第五百条第二项规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况造成对方损失的，应当承担赔偿责任。依照该法律规定，虽然小宋无告知老张老宋自楼道跳楼坠亡的合同义务，但如符合两个要件，老张也享有基于受欺诈的合同撤销权：一是该事实属于能够影响合同订立的重要事实；二是小宋具有隐瞒该事实的主观过错。关于要件一，法院认为，房屋作为家庭成员长期居住生活的场所，除房屋区位、面积、楼层等客观特征能够左右购房人的意愿外，基于择善而居等心理因素，与标的房屋存在关联的、能够影响购房人安居生活心态的一些事物或事件，也会成为购房人决定是否购房的重要事实。本案中，老张在寻找房源三个月左右的时间内，看房多处，经多方比较才选中涉案房屋。此后，经过多次谈判，双方最终签订涉案房屋买卖合同。从上述过程看，在签订合同时，涉案房屋的客观条件达到了老张所期望的标准，其存在购房的真实意愿。当其获知涉案房屋的居住人老宋跳楼坠亡事件后，第一时间即以该事件的存在为由，作出了不再购买该房屋的意思表示。可以认定涉案房屋原居住人老宋跳楼坠亡事件，属于影响老张是否签订房屋买卖合同的重要事实。关于要件二，认定是否属于故意隐瞒事实，首先应当认定一方当事人是否有告知义务。法院认为，原房屋户主跳楼坠亡，即使并非自房屋内坠亡，基于社会的一般认识，也系与出售房屋相关联的消极性事件。此种消极性事件，如属法之诚信原则可规制的范围，出售方亦应基于诚信原则如实披露。而诚信原则在私法领域直接作为法院的裁判依据，应当限于法律或合同无明文规定，或虽有规定但直接适用相关规定将导致结果显失公平，有违实质正义的情形。否则，将本身即属于抽象概念的诚实信用原则过度适用，将使得法律泛道德化，破坏交易的可期待性和稳定性。因此，违反道德准则中的诚实信用，并不必然归属于可受法之诚信原则的规制范围。刑法领域有“法不强人所难”的法谚，也即“期待可能性”理论，民法领域虽然并无明确的“期待可能性”原则，但该原则体现的法的精神可在民法领域予以参照。在认定诚实信用的道德与法律边界时，应当根据案件的具体情况，结合社会一般认知中，对行为人诚实地作出某种行为“期待可能性”的程度进行判断。法院认为，结合本案具体案情，不应认定小宋未主动告知上述事实，属于违反法律中诚实信用原则的行为。理由如下：第一，双方已将未发生过非正常死亡事件作为小宋承诺的合同条款，但该承诺明确约定为“房屋内”，此种约定，降低了小宋对房屋外出现该类事件也系影响老张签订合同重要事实的预见可能性。第二，老张在签订合同时，也未告知房屋外发生非正常死亡事件，为影响其是否购房的重要事实。第三，老宋系无法忍受病痛折磨选择跳楼自杀，而非被他杀或因与他人存在怨恨纠葛而自杀。故涉案房屋并非传统意义上所谓的“凶宅”。第四，老宋跳楼坠亡事件距离合同签订时已超过五年，此种非严重性非正常死亡的消极性事件，应随着时间的流逝而逐渐淡化，而不应永久性地作为涉案房屋的负面标签，苛求小宋无论何时均有主动披露的义务。综上，小宋如将老宋跳楼坠亡事件主动全面披露，是其在道德上做到了足够的诚信；如其没有进行披露，也不应认定为属于违反民法典规定的诚信原则的行为。因此，本院认为，小宋未告知老张涉案坠楼事件，不构成故意隐瞒事实的欺诈。老张以小宋构成欺诈为由，要求撤销涉案房屋买卖合同的诉求，无法成立。关于老张是否构成重大误解。本院认为，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使得行为的后果与自己的意思相悖并造成较大损失的行为。本案中，老张在签订合同时，显然难以预见到涉案房屋存在原户主跳楼坠亡事件。即老张签订合同时，想当然地认为涉案房屋并未发生过此类事件，老张的此种认识，与真实情况发生了差异，应当属于错误的认识。老宋跳楼坠亡事件，虽然并非标的房屋客观属性上的不足，但该房屋作为购房人将来长期居住生活的家庭空间，该关联事实对购房人后期居住心理，可能产生长期负面影响。因此，此种错误认识导致的后果，不应仅以是否存在较大经济损失作为是否属于重大误解的认定标准。本案中，老张年逾七十，作为老年人，其对生与死的心理认知一般会更加敏感。在获知该事件后第一时间即表示不再购买该房屋，体现了其对老宋跳楼坠亡事件在心理上的不可接受，反映了签订涉案房屋买卖合同与其内心的真实意思相悖。因此，老张与小宋签订涉案房屋买卖合同的行为，应当认定为重大误解。根据民法典第一百四十七条规定，老张要求以存在重大误解为由，撤销涉案房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。关于争议焦点二，根据《民法典》第一百五十七条的规定，在涉案房屋买卖合同被撤销的情况下，老张要求小宋返还其交付的定金3万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。因涉案合同系因重大误解而撤销，而非因合同当事人存在违约行为而解除，故老张要求小宋向其另外返还一倍定金 3万元的诉讼请求，法院不予支持。最终，槐荫法院依法判决撤销涉案合同，小宋向老张返还定金3万元，驳回老张的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均服判息诉，现该判决已生效。

法官说法：

本案涉及购房过程中常见的交付房屋存在瑕疵的问题，通常情况下，交易房屋若存在非正常死亡情况，势必会影响房屋价值及购房人的购买意愿。依据诚实信用原则及对传统风俗的尊重，出卖人负有将非正常死亡事件向购房人如实披露的义务，如出卖人未告知房屋实际为“凶宅”的情形，买受人可以根据民法典的相关规定主张出卖人以欺诈手段使买受人违背真实意思购买房屋，可以主张撤销合同并要求出卖人承担相应赔偿责任。但本案又因涉案房屋不同于传统意义上的“凶宅”，而在法理分析及处理结果上具有一定的特殊性。关于原房主不在房屋内而在房屋公共区域非正常死亡是否属于影响房屋买卖合同订立的重要事实，出卖人未主动告知该事实是否属于违反法律中诚实信用原则的行为，买受人在不知情的情况下购买了此房屋是否属于重大误解等问题，承办法官均结合具体案情进行了逻辑严密的深刻剖析与充分说理，最终得出出卖人不构成欺诈，但买受人存在重大误解而可以主张撤销合同的结论。该案件的审理以事实为依据，以法律为准绳，以法理为支撑，判决结果让双方当事人都很满意，同时符合社会公众的一般认知与期待，也为司法实践中类似疑难案例提供了一些可借鉴的思路。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第一百四十七条

基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百条

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。（供稿单位：济南市槐荫区人民法院  通讯员 李晨烁 黄健）

（责任编辑：贺兰）